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2025年の制度・市場データから読み解く“人気エリアと理由”
日本の不動産は、世界の富裕層や海外企業から「安全性」「価格の安定」「法制度の透明性」を理由に注目を集めている。しかし、外国人投資家が購入する物件には**明確な“買いやすさの条件”**が存在する。
本稿では、「外国人が選びやすい物件の特徴」と「人気エリア」を整理する。
1. 外国人が買いやすい物件の4つの条件
海外投資家が物件を検討する際、次の4点を重視する傾向が強い。
1) 権利関係が明確で、管理品質が高い物件
海外投資家の最も大きな不安は、「不動産の管理が適切に行われているかどうか」である。
そのため以下の条件が重視される。
● 長期修繕計画が整備されている
● 修繕積立金が適正に積み立てられている
● 管理組合の運営が健全
● 管理会社の登録状況が明確（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業法」）
マンション管理適正評価制度（星1〜5）も、外国人の意思決定を助ける指標となっている（出典：国土交通省）。
2) 賃貸需要が安定している“流動性の高い物件”
外国人にとって、日本で自ら居住するケースは少なく、「賃貸運用できるか」が重要だ。
東京都の人口構造を見ると、単身世帯の増加が続いており、特に23区中心部は賃貸需要が強い（出典：東京都「人口推計」）。
そのため、以下のタイプが選ばれやすい。
● ワンルーム、1K、1LDK（法人・単身者需要が強い）
● 駅から徒歩7分以内
● 築浅〜中堅マンション（管理状態が安定）
3) 災害リスクが低い、もしくは情報開示が整っている地域
海外投資家は日本の災害リスクを理解しているため、「情報開示の充実」が重視される。
● ハザードマップで洪水・浸水リスクが低い
● 液状化リスクが低い
● 耐震基準（新耐震）に適合
国土交通省「ハザードマップポータル」は、海外投資家にも分かりやすい資料となっている。
4) 外国語対応やフォロー体制があるエリア・物件
東京・大阪・京都などでは、管理会社や仲介会社が英語・中国語対応を進めており、購入後の不安が軽減される。
実務上、外国語対応の有無は意思決定の大きな差となる。
2. 外国人に人気のエリア（2025年版）
実際に問い合わせが多いエリアは、次の三つの要素に当てはまる地域である。
（1）生活利便性が高い
（2）国際的な知名度がある
（3）賃貸需要が強い
以下、公的データと市場動向から整理する。
1. 東京（23区）
東京は依然として、外国人投資家から最も選ばれる市場である。
● 1位：港区
特に六本木・麻布・白金台は、国際企業の社員・大使館関係者の賃貸需要が強く、空室率が低い。
富裕層からは管理の行き届いた高級マンションが選ばれやすい。
● 2位：渋谷区
表参道・広尾・代官山などはブランド性が高く、築浅マンションの値持ちが良い。
単身者〜富裕層まで層が広い。
● 3位：中央区
銀座・日本橋はビジネスパーソン需要が強く、コンパクトマンションが安定。
晴海・勝どきなど湾岸エリアは海外投資家の需要が増加（出典：国土交通省「地価公示」湾岸部の上昇傾向）。
2. 大阪市
大阪はインバウンドの回復とともに、外国人投資家の注目度が上がっている。
● 中央区（心斎橋・本町）
● 北区（梅田）
● 浪速区（なんば）
特に中央区は民泊規制の動向が重要で、用途地域や自治体の条例確認が不可欠（出典：旅館業法・大阪市条例）。
3. 京都市
観光都市としての不動の人気を持つ。
ただし、京都市は民泊規制が全国でも厳しく、用途地域・規制区域の確認が必要（出典：京都市「民泊新法ガイドライン」）。
高額物件は東山区・中京区が中心。
4. 福岡市
アジア圏との距離の近さ、人口増加（政令市でトップレベル）、空港アクセスの良さから人気が高い。
中央区・博多区が特に選ばれる。
3. 外国人が避ける“リスクのある物件”
人気エリアであっても、下記に該当すると敬遠される傾向が強い。
● 修繕積立金が極端に少ない
● 管理組合が機能不全
● ハザードリスクが高い（水害エリア等）
● 外国語対応の窓口がない
● 所有者が分散しすぎている“管理不全マンション”
（出典：国土交通省「マンション管理適正化法」）
情報が明確で、管理が安定している物件ほど、外国人から選ばれやすい。
4. Beyond Realtyが提供する“選びやすさ”の支援
当社では、海外投資家の購入判断を助けるため、以下を徹底している。
● 管理品質の事前調査
● 修繕計画・積立金の適正性チェック
● ハザードリスク分析
● 賃貸需要の定量データ提示
● 外国語での管理レポート
● 購入後の運用・出口戦略の提案
外国人投資家が最も重視するのは、わかりやすく、透明性の高い情報である。
その“判断材料の整理”こそ、専門会社としての責務だ。
まとめ：外国人が買いやすい物件は“透明性が高い物件”
日本の不動産市場は世界的な信頼を獲得している。
なかでも外国人投資家が選ぶ物件には、はっきりとした傾向がある。
● 法制度が明確
● 管理品質が高い
● 賃貸需要が強い
● 災害リスクが低い
● 情報が公開されている
これらを満たす物件こそ、“買ってから困らない”資産として評価されている。
【出典一覧】
・国土交通省「地価公示」
・国土交通省「賃貸住宅管理業法」
・国土交通省「ハザードマップポータルサイト」
・東京都「人口推計」
・京都市「民泊新法ガイドライン」
・大阪市各種条例（旅館業法関連）