区分マンション投資の落とし穴

副業解禁、老後2000万円問題、FIRE（早期リタイア）志向の高まり――こうした時代の追い風を受け、会社員による不動産投資、特に**“区分マンション投資”**が活況を呈しています。

「月々1万円の持ち出しでマンションオーナーに」
「年金代わりに老後の不労所得を確保」
こうしたキャッチコピーを見かけたことのある方も多いはず。

しかし、区分マンション投資は本当に“手堅い資産運用”なのでしょうか？
今回は、近年急増する「サラリーマン投資家」が見落としがちな、区分所有のリスクと落とし穴について、プロの視点で解説します。

■ そもそも「区分マンション投資」とは？

「区分」とは、マンション一棟のうちの一部屋単位（1K～2LDKなど）を購入し、賃貸に出す投資手法。
一棟アパートに比べて初期費用が少なく、会社員でも住宅ローンではなく**投資ローン（不動産担保型）**を活用して始めやすいのが特徴です。

■ “誰でもできる”と思われがちだが…

手軽さの裏に、数々のリスクが潜んでいます。

✅【1】利回りの“数字トリック”に注意

「表面利回り7％！」と聞こえはいいですが、以下の経費を差し引いた“実質利回り”は、往々にして3〜4％以下に落ち込みます。

• 管理費・修繕積立金

• 固定資産税・都市計画税

• 賃貸管理手数料

• ローン金利・団信保険料

• 修繕・空室時の持ち出し

表面利回りだけで判断すると、実際には“持ち出し型”だった…というケースも少なくありません。

✅【2】空室リスクと家賃下落は避けられない

新築・築浅では満室でも、築10年、20年と経年するごとに競争力は低下。
同じエリアに新築や人気のリノベ物件が出ると、空室が長期化、または家賃を下げざるを得なくなることも。

サラリーマン投資家は「空室1ヶ月＝給料が1割吹き飛ぶ」ほどのインパクトを受ける可能性があり、想定外の家計負担に陥ることもあります。

✅【3】“出口戦略”が立てにくい

区分マンションは「売却」が難しい資産でもあります。

• 賃貸中だと実需層（自己居住希望者）に売れない

• ローン残債が多く、売却しても赤字になることがある

• 同一建物内で他戸が値崩れしていると、自室の価値も連動して下がる

出口戦略が描けない＝“資産”ではなく“負債”に変わる危険性も。

✅【4】セールストークに“思考停止”で乗らない

よくある営業トーク：

• 「保険代わりになりますよ」

• 「節税になりますよ」

• 「ローンは家賃で完済されますよ」

• 「将来、年金代わりに」

これらは**“部分的には正しいが、全体では危険”という話が多いです。
たとえば、「節税」と言われても、減価償却を取り終えた数年後から逆に課税が増えることも**。

✅【5】借入の“枠”を消費する

区分投資を複数持つと、本当に必要なとき（マイホーム購入・事業融資など）に借入が通らないリスクがあります。
これは、いわば「投資で未来の選択肢を潰している」状態。

■ それでもやるなら、最低限これだけは！

サラリーマンでも区分投資を成功させている人は確かに存在します。
彼らは以下の点を徹底しています：

• ✅ 利回りは“実質”で6％以上を目安に

• ✅「駅近・人口増加エリア・築浅」など資産価値にこだわる

• ✅ 管理組合・修繕履歴など建物全体の健全性をチェック

• ✅ 自主管理より信頼できる管理会社選びを重視

• ✅ 最終的な出口戦略（売却 or 持ち続ける）を明確に持つ

■ まとめ：区分マンション投資は「不労所得」ではない

区分マンション投資は、手軽に見えて**“意外と手間がかかる”実業型ビジネス**です。
特に会社員は「本業に支障をきたさず、資産形成したい」という動機が多いため、リスクとのバランスを冷静に測る視点が欠かせません。

▶ 本当にやるべきかどうかは、“目的”と“余力”から逆算を

• 「節税したい」なら→本当に節税になるのか数字で確認を

• 「年金代わりに」なら→20年後の資産価値・修繕費も計算を

• 「資産形成したい」なら→一棟投資やREITと比較検討も視野に

区分マンション投資は、「買って終わり」ではなく「買ってからが本番」。
“儲かりそう”ではなく、“管理できるか”を問う視点こそが、あなたの資産を守る最大の防御策です。