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― 富裕層が注目する次の“熱い都市”
富裕層の間で、今や資産形成の“選択肢の一つ”ではなく、“必須戦略”となりつつある海外不動産投資。
「日本国内はすでに成熟市場」
「為替と物価の分散でリスクヘッジを」
「家族の教育や移住も視野に」
こうした動機から、世界各国へと視線を向ける投資家が増えています。
今回は、海外不動産の基本と、次に“熱くなる”注目都市をわかりやすく解説します。
■ そもそも、なぜ富裕層は「海外不動産」に投資するのか？
✅【1】通貨・地政学リスクの分散
→円だけに資産を持つリスク（インフレ、金利上昇、政変）を避け、ドル・ユーロ・東南アジア通貨などへ分散。
✅【2】相続・贈与対策としての活用
→日本より税率の低い国に資産を移転することで、節税や資産承継の選択肢が広がる。
✅【3】利回りと値上がり益の両取りが狙える
→国内の3～4%に対し、6～10%以上の実質利回りを見込める地域も。将来の値上がり（キャピタルゲイン）も加味すれば、高い投資妙味に。
✅【4】教育・移住・ビザ取得の足がかり
→不動産購入により永住権や投資家ビザが取得できる国も存在。子どもの教育やリタイア後の海外生活と結びつける投資家も。
■ 今、世界の富裕層が注目する“熱い都市”5選
①【ドバイ（UAE）】
税制優遇×人口急増×超富裕層流入の三拍子
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所得税・固定資産税ゼロ
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ロシア・インド・アジア富裕層の逃避資金が集中
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外国人でも100％所有可能な“フリーゾーン物件”あり
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利回り：6〜9％、豪華な高級コンドミニアムが狙い目
②【マルタ】
パスポート取得も可能な投資先として再注目
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不動産投資で市民権（国籍）取得可
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欧州・中東・アジア・アフリカの交差点で物流拠点として成長中
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賃貸不動産投資によるビザの取得が可能
③【ホーチミン（ベトナム）】
経済成長と若年層人口の勢いが続くアジアの星
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GDP成長率6％超、若年人口多く住宅需要高
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外国人でもコンドミニアム購入可能（一定条件下）
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将来的な法改正・規制緩和も見据えた先行投資に◎
④【リスボン（ポルトガル）】
EU移住・永住権取得の“裏ルート”として注目
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ゴールデンビザ制度（不動産取得で長期滞在許可）あり
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安定した法制度と治安、英語通用率も高く外国人に人気
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欧州でも割安な物価と高い生活満足度
⑤【アトランタ（米国ジョージア州）】
テック企業進出＆人口増加の成長都市
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シリコンバレーからの企業移転で需要増
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比較的物件価格が安く、利回りが高い
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管理・法制度が整っており、初心者でも始めやすい
■ 海外不動産投資の“基本ステップ”
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投資目的を明確に（利回り？移住？節税？）
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信頼できる現地パートナーを確保（日本語対応の仲介や弁護士）
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購入後の管理・運用体制を確立（PM会社選定）
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為替リスクと送金・税務処理を事前確認（日本側の税理士も重要）
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売却出口までのシナリオを描く（将来的な出口市場も視野に）
■ 注意すべきリスクと回避ポイント
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法制度・所有権の不透明さ → 弁護士による物件調査が必須
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現地パートナーの信頼性 → 複数業者と面談・比較
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収益の送金制限・課税 → 日・現地の税理士との連携必須
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購入後の空室・劣化リスク → 現地での視察・査定を行う
■ まとめ：海外不動産は“投資”であり“戦略”である
海外不動産投資は「儲かるから」ではなく、“人生の選択肢を増やす”戦略的な行動です。
国内資産に偏ったポートフォリオから一歩踏み出すことで、通貨・国・生活の自由度を手に入れることが可能になります。
大切なのは、「どこを買うか」ではなく「なぜ買うか」。
その目的に応じて、都市選び、パートナー選び、リスク設計を丁寧に組み立てることが、海外不動産投資の成功への近道です。