住まいと防災 ― 首都直下・南海トラフに備える不動産選び

日本の住宅市場では、立地・価格・設備などが重視されがちですが、災害リスクを考慮した物件選びをしている人はまだ少数派です。大地震が発生すれば、住宅の倒壊・液状化・火災・津波など複合的なリスクが襲います。しかも、被害の程度は立地や建物構造によって大きく異なるため、「安さ」や「便利さ」だけで選ぶのは非常に危険です。

■ 首都直下型・南海トラフ地震がもたらす影響

◎ 首都直下地震（マグニチュード7クラス）

今後30年以内に発生する確率：70％
予想される被害：建物の全壊85万棟以上、死者2万3千人以上（内閣府推計）
リスクの高いエリア：湾岸・下町・埋立地・木造密集地域

◎ 南海トラフ巨大地震（M8〜9）

発生確率：30年以内に70～80％
影響範囲：太平洋側の広範囲（東海〜九州）
想定津波高：最大30メートル超（高知・宮崎など）

都市機能のマヒ、物流の寸断、長期の停電や断水など、日常生活への深刻な影響も想定されており、“備える住まい”がますます重要になります。

■ 防災に強い不動産選び 5つのポイント

① 地盤の強さを確認する

ハザードマップ（自治体HP）で地盤・液状化・浸水リスクを確認
「武蔵野台地」「千葉の台地」などは地盤が強く、揺れにくい傾向
逆に「埋立地」「低湿地」「旧河川跡」は液状化のリスク大

② 建物の構造・築年数を見る

耐震等級3の物件が最も安心（耐震等級1の1.5倍の強さ）
2000年以降に建てられた「新耐震基準対応」建物は倒壊リスクが低い
RC（鉄筋コンクリート）造やSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造は耐震性◎

③ 高台・内陸部の津波リスク回避

太平洋沿岸部では、標高10m以上の地域や高台が望ましい
過去の津波浸水実績を参考に「逃げられる立地」を選ぶ

④ 避難場所・インフラの近さ

最寄りの指定避難所・病院・消防署との距離をチェック
災害時に孤立しにくい立地かどうかがカギ

⑤ オール電化 or ガス併用の判断

災害時のエネルギー分散も重要（太陽光・蓄電池の導入も検討）
エレベーター停止リスクを避けるため、低層階or階段アクセス可も有利

■ 賃貸でもできる“防災意識”の住まい方

購入に限らず、賃貸でも災害への備えは可能です。

家具の転倒防止器具を設置
飲料水・非常食・モバイルバッテリーの備蓄
隣人・管理会社との関係構築（災害時の情報共有が重要）
ペット避難や、管理規約での災害対応の確認も忘れずに

■ 防災リスクを逆手に取った“投資戦略”も

防災に強いエリアは、今後資産価値が下がりにくいとされ、投資家にも注目されています。

たとえば、

地盤の強い内陸都市（例：立川・国分寺など）
広域避難対象外の高台住宅地（例：文京区・鎌倉山など）
インフラの復旧優先エリア（主要幹線道路や重要施設周辺）

こうしたエリアは「防災プレミアム」が付き、価格が下支えされる傾向にあります。

■ おわりに

災害は「いつか」ではなく「いつでも」起こり得るものです。命と財産を守るために、不動産選びの段階から防災を意識することが、これからの時代には不可欠です。住まいとは単なる“箱”ではなく、家族の命を預ける“防災拠点”でもある――そんな認識が、今後ますます求められることでしょう。

安心は、備えることから始まります。あなたの“安全な暮らし”の第一歩は、不動産選びからです。

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