住まいと防災 ― 首都直下・南海トラフに備える不動産選び

「地震大国」日本において、不動産選びにおける“防災意識”は今や欠かせない視点です。特に、政府の地震調査研究推進本部が警鐘を鳴らす首都直下地震と南海トラフ巨大地震。発生確率が高まりつつある中で、「どこに住むか」「どんな物件を選ぶか」が命と財産を左右する時代が訪れています。

今回は、防災の観点から見た不動産選びのポイントと、今後のリスクに備えた住まい方のヒントをご紹介します。

■ なぜ“防災”視点が不動産選びに必要なのか？

日本の住宅市場では、立地・価格・設備などが重視されがちですが、災害リスクを考慮した物件選びをしている人はまだ少数派です。大地震が発生すれば、住宅の倒壊・液状化・火災・津波など複合的なリスクが襲います。しかも、被害の程度は立地や建物構造によって大きく異なるため、「安さ」や「便利さ」だけで選ぶのは非常に危険です。

■ 首都直下型・南海トラフ地震がもたらす影響

◎ 首都直下地震（マグニチュード7クラス）

今後30年以内に発生する確率：70％
予想される被害：建物の全壊85万棟以上、死者2万3千人以上（内閣府推計）
リスクの高いエリア：湾岸・下町・埋立地・木造密集地域

◎ 南海トラフ巨大地震（M8〜9）

発生確率：30年以内に70～80％
影響範囲：太平洋側の広範囲（東海〜九州）
想定津波高：最大30メートル超（高知・宮崎など）

都市機能のマヒ、物流の寸断、長期の停電や断水など、日常生活への深刻な影響も想定されており、“備える住まい”がますます重要になります。

■ 防災に強い不動産選び 5つのポイント

① 地盤の強さを確認する

ハザードマップ（自治体HP）で地盤・液状化・浸水リスクを確認
「武蔵野台地」「千葉の台地」などは地盤が強く、揺れにくい傾向
逆に「埋立地」「低湿地」「旧河川跡」は液状化のリスク大

② 建物の構造・築年数を見る

耐震等級3の物件が最も安心（耐震等級1の1.5倍の強さ）
2000年以降に建てられた「新耐震基準対応」建物は倒壊リスクが低い
RC（鉄筋コンクリート）造やSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造は耐震性◎

③ 高台・内陸部の津波リスク回避

太平洋沿岸部では、標高10m以上の地域や高台が望ましい
過去の津波浸水実績を参考に「逃げられる立地」を選ぶ

④ 避難場所・インフラの近さ

最寄りの指定避難所・病院・消防署との距離をチェック
災害時に孤立しにくい立地かどうかがカギ

⑤ オール電化 or ガス併用の判断

災害時のエネルギー分散も重要（太陽光・蓄電池の導入も検討）
エレベーター停止リスクを避けるため、低層階or階段アクセス可も有利

■ 賃貸でもできる“防災意識”の住まい方

購入に限らず、賃貸でも災害への備えは可能です。

家具の転倒防止器具を設置
飲料水・非常食・モバイルバッテリーの備蓄
隣人・管理会社との関係構築（災害時の情報共有が重要）
ペット避難や、管理規約での災害対応の確認も忘れずに

■ 防災リスクを逆手に取った“投資戦略”も

防災に強いエリアは、今後資産価値が下がりにくいとされ、投資家にも注目されています。

たとえば、

地盤の強い内陸都市（例：立川・国分寺など）
広域避難対象外の高台住宅地（例：文京区・鎌倉山など）
インフラの復旧優先エリア（主要幹線道路や重要施設周辺）

こうしたエリアは「防災プレミアム」が付き、価格が下支えされる傾向にあります。

■ おわりに

災害は「いつか」ではなく「いつでも」起こり得るものです。命と財産を守るために、不動産選びの段階から防災を意識することが、これからの時代には不可欠です。住まいとは単なる“箱”ではなく、家族の命を預ける“防災拠点”でもある――そんな認識が、今後ますます求められることでしょう。

安心は、備えることから始まります。あなたの“安全な暮らし”の第一歩は、不動産選びからです。

売買物件を探す