日本が直面する人口減少と高齢化。この二つの現象が交差する中で、全国各地に増え続ける「空き家」は、今や地域社会や不動産市場に深刻な影響を及ぼし始めています。総務省によれば、2018年時点で空き家は約849万戸、全住宅の13.6%に達しました。そして2040年、この割合は20%以上に達するとも予測され、もはや個人や自治体の努力だけでは解決が難しい社会問題となりつつあります。

果たして、2040年の日本の住宅には誰が住むのか？
本稿では、空き家問題の構造的な背景と未来を見据えた活用の可能性について掘り下げていきます。

■ 空き家増加のメカニズム ― 増える家、減る人

まず、空き家問題の本質を見てみましょう。

1. 人口減少と家の供給過多
   　住宅は依然として新築され続けていますが、日本の人口は2008年をピークに減少しています。つまり、「住む人より家の方が多い」状態が年々深刻化しているのです。

2. 高齢化と相続放棄
   　高齢者が亡くなった後、相続人がその家を「使わない・売れない・管理できない」ために相続を放棄するケースが急増しています。結果、誰も手をつけない空き家が地方や郊外を中心に放置されるのです。

3. 都市集中と地方衰退
   　若い世代は都市部に集中し、地方は高齢者ばかり。人口の地域偏在が進むことで、**地方の空き家率は30〜40%**という地域も出てきています。

■ 2040年、空き家はどうなるのか？

2040年に向けて予測される社会の変化は以下の通りです。

• 総人口：1億1,000万人以下（現在より約2,000万人減）

• 高齢者（65歳以上）の割合：35%以上

• 単身高齢者世帯の増加：全世帯の約40%

これにより、

• 地方の空き家は放置・倒壊リスクが増加

• 都市郊外の団地も“限界集落化”しはじめる

• 子世代による相続拒否の増加で「所有者不明土地・家屋」が拡大
  など、住宅が資産ではなく“負債”となる時代が加速します。

■ 家は“住む”ものから“活用する”ものへ

2040年の不動産市場で求められるのは、「住宅の保有」ではなく「社会的再利用」です。以下のような空き家活用の潮流が重要になるでしょう。

◎ 地方自治体と民間の連携強化

補助金や利活用支援だけでなく、空き家バンクの高度化やリノベーション促進など、官民が連携した取り組みが進みます。成功事例の多くは、地元住民やNPOが関与し、地域に合った用途での再生が行われています。

◎ 外国人・移住者・多拠点居住者への開放

空き家を使って地方に拠点を持ちたい外国人や、週末移住を希望する都市住民が増加。**「空き家＝拠点」**という新たな住宅観が生まれつつあります。

◎ ビジネス・観光用の転用

古民家を宿泊施設やカフェ、コワーキングスペースに転用する動きが全国的に広がっています。地域経済にプラスの効果をもたらす例も多く、これを支える制度づくりが今後の課題です。

■ 問われる“所有の責任”と法整備の進展

近年、所有者不明土地の問題や空き家の放置による近隣トラブルが相次ぎ、国も動き出しました。

• 相続土地国庫帰属制度（2023年施行）
  　不要な土地を国に返す制度ですが、建物付きや管理不全だと対象外。使い勝手には課題が残ります。

• 空き家対策特別措置法の強化
  　「管理不全空き家」に指定された場合、固定資産税の優遇を打ち切るなど、持ち主に“責任ある管理”を求める動きが強まっています。

つまり、「持つ自由」は「管理の義務」とセットになりつつあるのです。

■ まとめ：家を“活かす”視点が必要な時代へ

2040年、住宅はただの“財産”ではなく、社会資源としての再定義が求められるでしょう。家は「誰が住むか」ではなく、「どう活かすか」の時代へと移行していきます。

個人としては、

• 空き家になる前に売却・賃貸・リフォームを検討する

• 相続前から家族で話し合いを始める

• 地域の利活用団体や制度を活用する

といった対策が、トラブルを未然に防ぐカギになります。

不動産は「持っているだけで価値がある」時代から、「どう運用するかで価値が決まる」時代へ。高齢化社会と空き家の未来は、不動産観のパラダイムシフトを私たちに突きつけているのです。