REAL ESTATE INVESTMENT
買える物件より、
買った後まで成立する物件を。
不動産投資を、購入だけで終わらせない。
当社は、投資用不動産のご紹介、金融機関窓口のご紹介、購入後の賃貸管理、売却のご相談までを、ひとつの投資として扱う不動産会社です。
私たちが見ているのは、表面利回りの高さや「融資が受けられるか」だけではありません。
購入前にこの3つを確認し、お客様の投資目的と資産状況に合わせてご提案します。
初回のご相談は無料です。
01
最初にお伝えしたいこと
良い点だけでなく、懸念点もお伝えします。
「見送る」という判断も、不動産投資の一つです。当社は、物件をご紹介すること自体を目的にはしていません。
こうした懸念が見つかった場合は、良い点とあわせて、購入を判断する前にお伝えします。検討の結果、「今回は見送った方がよい」とお伝えすることもあります。
買うための情報だけでなく、買わないと判断するための情報もお渡しする。それも私たちの仕事です。
02
物件を選ぶ
「この条件なら、自分のお金で買うか。」
物件をご紹介する前に、代表の私が自分に問いかけていることです。
売りやすい物件や、表面利回りが高く見える物件が、良い投資になるとは限りません。紹介する側が「自分なら、この条件で買う」と判断できるかどうかを、ご紹介するための最低限の基準にしています。
現地では、販売図面には表れない周辺環境や賃貸需要に加えて、外壁・屋上・共用部・設備の状態を確認します。私はJSHI公認ホームインスペクターの資格を持ち、目視で建物の劣化状況を確かめたうえで、修繕の時期や費用の見込みを購入判断に反映します。より詳しい建物調査が必要な場合は、第三者の専門家による調査の手配もご相談いただけます。
ただし、「私が買いたい物件」が、すべてのお客様に合う物件という意味ではありません。自己資金、収入、保有資産、既存の借入、年齢、投資目的によって、合う物件は変わります。そのうえで、お客様にとって成り立つ投資かどうかを検討します。
03
販売図面の、その先を見る
表面利回りだけでは、投資の実態は分かりません。
物件価格と表面利回りは、検討の入口です。当社では、購入後の収支、融資、売却に影響する次の項目を確認します。
PROPERTY CHECK
物件・立地
- —駅距離・周辺環境
- —土地・接道条件
- —建物構造・築年数・劣化状況
- —法令・権利関係
- —ハザード・火災保険・地震保険の条件
PROPERTY CHECK
収益性
- —NOI（純収益）
- —借入返済後のキャッシュフロー
- —DSCR（返済に対する収益の余裕）
- —損益分岐となる入居率
- —金利上昇・空室・修繕が収支に与える影響
PROPERTY CHECK
賃貸経営
- —現在の入居状況・レントロール
- —各戸の契約賃料と周辺相場の差
- —賃貸需要・募集期間
- —管理・運営コスト
- —修繕履歴・今後見込まれる修繕
PROPERTY CHECK
出口
- —想定保有期間と、その時点の借入残高
- —売却時点の築年数
- —想定される買い手
- —次の買い手が利用できる融資
- —売却・保有継続・借り換えの選択肢
PROPERTY CHECK
資産性
- —土地・建物の評価
- —金融機関から見た担保評価
- —築年数・構造と融資期間の関係
「今いくら入るか」だけでなく、「何が起きたら手元にお金が残らなくなるのか」まで確認します。金利、空室、賃料、修繕が悪い方向に動いた場合も含めて、購入後の収支をご説明します。
04
投資家に合わせて考える
同じ物件でも、答えは人によって変わります。
不動産投資に、誰にとっても正解の物件はありません。次のような条件によって、同じ物件でも判断は変わります。
- —自己資金
- —年齢・収入
- —金融資産
- —現在の借入と、保有している不動産
- —個人で買うか、法人で買うか
- —利用できる金融機関
- —投資目的と、希望する保有期間
- —今後の買い増し計画
そのため当社では、物件だけを見て「買い」「見送り」を決めるのではなく、物件・投資家・融資・保有・出口を組み合わせて判断します。
05
融資を考える
融資も、物件と同じくらい重要な投資条件です。
同じ物件でも、金利、融資期間、自己資金の割合によって、購入後のキャッシュフローは大きく変わります。
収入、自己資金、保有資産、既存の借入、保有物件、今後の投資方針を伺い、検討中の物件とあわせて資金計画を立てます。必要に応じて、相談先として考えられる金融機関の窓口をご紹介し、相談に必要な物件資料や収支計画の準備をお手伝いします。
将来の買い増しをお考えの方には、今回の借入が次の投資にどう影響しうるかもあわせて検討します。
融資について、あらかじめお伝えしていること
- —融資の可否、金利、期間、融資額は、金融機関の審査によって決まります。当社が融資の承認や条件を保証することはできません。
- —当社は金融機関の代理として条件交渉や契約手続きを行う立場ではありません。窓口のご紹介と、相談に必要な資料準備のお手伝いを行います。
- —「長期の融資が受けられる」ことだけを理由に、物件をおすすめすることはありません。
06
購入後の賃貸経営を支える
仲介して終わりではなく、購入後の管理まで。
当社は、国土交通省に登録した賃貸住宅管理業者です。ご希望に応じて、購入後の賃貸管理をお引き受けします。
- —入居者募集
- —賃貸借契約
- —賃料管理
- —入居者対応
- —退去対応
- —原状回復・修繕対応
- —建物・設備に関する対応
購入前に立てた賃料や収支の前提を知っている会社が管理を担うことで、計画と実際の差に早く気づき、募集条件や修繕の優先順位を判断できます。売買と管理の両方を扱う当社の特徴です。
※当社への管理委託を、物件購入の条件とすることはありません。
07
出口から逆算する
売るときのことを、買う前に考えます。
不動産投資の結果は、売却して初めて確定します。保有中に収益が出ていても、売却価格が借入残高を大きく下回れば、投資全体では損失になることもあります。
そのため購入を検討する段階から、何年後に、どのような買い手に、どのような融資条件で売却できそうかを想定します。保有中も、収支、借入残高、市場の動きを見ながら、保有継続・売却・借り換えのどれが合うかをご相談いただけます。
「今、買えるか」だけでなく、「将来、どう手放せるか」。
08
こんな方に
Beyond Realtyの考え方に共感いただける方へ
個人投資家、資産管理法人、事業法人など、それぞれの状況に合わせてご相談を承ります。
09
ご相談から購入後まで
不動産投資の流れを、一つずつ整理します。
お問い合わせ
検討中の物件がある場合は、販売図面などの資料をお送りください。物件が決まっていない段階でもご相談いただけます。初回のご相談は無料です。
ヒアリング
投資目的、自己資金、収入、金融資産、保有不動産、既存の借入、今後の投資方針を伺います。
投資方針の整理
検討する物件の種類、エリア、価格帯、自己資金の入れ方、融資、保有期間を整理します。
物件のご紹介・精査
収益性、賃貸需要、資産性、修繕、ハザード、法令・権利関係、出口を確認し、物件ごとに確認結果と懸念点をご説明します。
金融機関への相談
必要に応じて金融機関の窓口をご紹介し、相談に必要な資料の準備をお手伝いします。
現地確認・最終検討
資料だけでは分からない建物の状態や周辺環境を確認し、購入条件を検討します。
売買契約・決済
重要事項説明と契約条件をご確認いただき、契約・決済へ進みます。融資が承認されなかった場合の取り扱い（融資特約）も事前に確認します。
購入後の管理・運用
ご希望の場合は、当社が賃貸管理をお引き受けします。
保有中の見直し・出口のご相談
保有中の収支や市場環境を踏まえ、保有継続、売却、借り換えについてご相談いただけます。
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MESSAGE
代表から
「この条件なら、自分のお金で買うか。」
物件をご紹介するとき、私はまずこの視点から考えます。
現地を見る。数字を見る。金融機関からの評価を見る。そして、購入後の管理と、手放すときのことまで考える。
良いところだけを並べるのではなく、気になるところもお伝えしたうえで、お客様ご自身が納得して判断できる材料をそろえる。それが私の仕事だと考えています。
物件を買っていただくことを、私の目的にはしていません。
不動産を利活用して、人生を豊かにする。そのために、購入の前から、保有中、売却のときまで、長くご相談いただける存在でありたいと思っています。
Beyond Realty株式会社
代表取締役 大久保 順
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FAQ
よくいただくご質問
Q.初めての不動産投資でも相談できますか？
はい。購入する物件やエリアが決まっていない段階でもご相談いただけます。投資目的や自己資金などを伺いながら、まずは方向性を整理します。状況によっては、今は購入しないという選択肢も含めてご提案します。
Q.相談に費用はかかりますか？
初回のご相談は無料です。物件の売買が成立した場合は、宅地建物取引業法に定める範囲内で仲介手数料をいただきます。賃貸管理をお任せいただく場合の管理料は、事前にご説明します。
Q.自己資金はどのくらい必要ですか？
物件価格、金融機関、お客様の収入・資産・既存の借入によって異なります。購入時には物件代金以外にも、仲介手数料、登記費用、税金などの諸費用がかかります。個別の条件を確認しながら資金計画を立てます。
Q.融資について相談できますか？
はい。お客様の状況と検討物件に応じて、相談先として考えられる金融機関の窓口をご紹介し、相談に必要な物件資料や収支計画の準備をお手伝いします。
Q.融資は必ず受けられますか？
いいえ。融資の可否、融資額、金利、期間は金融機関の審査によって決まります。当社が融資の承認や条件を保証することはできません。
Q.個人と法人のどちらで購入した方がよいですか？
収入、資産状況、保有規模、今後の投資方針によって異なります。物件と融資の面から整理し、税務上の判断が必要な場合は、税理士などの専門家と連携します。
Q.他社から紹介された物件について相談できますか？
個別にご相談ください。物件資料を拝見したうえで、対応できる内容をご案内します。
Q.管理はBeyond Realtyに任せる必要がありますか？
いいえ。当社への管理委託を、物件購入の条件とすることはありません。ご希望の場合は、購入後の賃貸管理まで継続して対応します。
Q.すでに保有している物件についても相談できますか？
はい。現在の収支、借入状況、物件の状態、今後の投資方針を伺い、保有継続、売却、借り換え、資産の組み替えについてご相談いただけます。
Q.外国籍・海外在住でも相談できますか？
はい。外国籍・海外在住のお客様による日本の不動産取得にも対応しており、英語でのご相談も可能です。海外からのオンライン相談、物件のご案内、購入後の賃貸管理もご相談いただけます。日本に住所がない場合は、税金の手続きや送金などで日本在住の方と異なる点があるため、あわせてご説明します。
Q.相談したら、必ず購入しなければなりませんか？
いいえ。購入を前提としたご相談である必要はありません。条件を整理した結果、購入の時期を見直したり、検討中の物件を見送ったりすることもあります。
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CONTACT
まずは、現在の状況をお聞かせください。
検討中の物件がある方は、販売図面やレントロールなどの資料をお送りください。拝見したうえで、気になる点をお伝えします。
まだ物件が決まっていない方も、「これから一棟目を考えたい」「現在の借入を踏まえて次の投資を考えたい」「保有物件を見直したい」といった段階からご相談いただけます。
購入ありきではなく、現在の状況とこれからの方向性を整理するところから始めます。
初回のご相談は無料です。対面（東京・日本橋）のほか、オンラインでもご相談いただけます。