地価はまだ上がる？
― 首都圏再開発と今後の注目エリア
2025年、都心の地価は依然として高値圏にあります。一方で、「もう天井ではないか」という声もあれば、「再開発が続く限り伸びる余地はある」と見る声もあります。果たして、地価は今後も上がり続けるのでしょうか？
結論から言えば、上がるエリアと、すでにピークを迎えたエリアの“選別”が本格化する段階に入っていると言えるでしょう。本稿では、再開発の進行状況と合わせて、今後注目すべきエリアを紹介します。
地価上昇のドライバーは「再開発」と「都市機能の再編」
過去10年、地価上昇の主な要因は次の2つです：
- 大型再開発プロジェクトの進行
- インバウンド需要の回復とオフィス再編
特に再開発は、街の景観や利便性だけでなく、人の流れや投資マネーの方向まで変えてしまう強力な要因です。
注目再開発エリア①：虎ノ門・麻布台プロジェクト（港区）
2023年に一部開業した「麻布台ヒルズ」は、住宅・オフィス・商業施設・国際医療施設が融合する“未来型都市”。最上階のレジデンスは坪1,000万円超とも言われ、国内外の富裕層を引き寄せています。再開発の範囲は今後も広がり、港区の中でも新たな高級住宅エリアとして地価は堅調に推移する見込みです。
注目再開発エリア②：高輪ゲートウェイ周辺（品川区）
山手線新駅「高輪ゲートウェイ」誕生後、周辺は今まさに大規模な街づくりが進行中。オフィス・商業・住宅を含む新しい国際都市の創出が計画され、2025年〜2030年にかけて複数の街区が段階的に完成予定です。港南口〜品川インターシティ周辺も含め、“品川シリコンバレー化”の動きには投資家の注目が集まっています。
注目再開発エリア③：池袋〜東池袋（豊島区）
池袋駅東口を中心とした再開発は、観光・ビジネス・居住の三位一体で進行中。サンシャイン60周辺にはIT企業の進出も進み、東池袋駅周辺ではマンション供給も活発です。かつての「雑多な街」という印象から脱却しつつあり、若年層や外国人投資家による買いが入り始めています。
今後の注目：東京“外周部”と「穴場エリア」
再開発だけでなく、「都心から電車で15〜30分圏内」の準都心・郊外エリアにも注目です。
- 小岩（江戸川区）：駅前再開発と交通利便性の向上
- 大泉学園（練馬区）：再開発と自然環境の共存による人気上昇
- 蒲田（大田区）：羽田空港アクセス強化と地価水準の割安感
これらのエリアは、比較的取得コストが低く、今後数年の地価上昇余地があると見られています。
“選ばれる街”になるために必要なもの
再開発だけではなく、次の要素も地価上昇に不可欠です：
- 教育・医療・防災など、生活インフラの充実
- 外国人を含む多様な居住者に開かれた街づくり
- テレワーク時代に対応した新しいワーク＆ライフスタイル
こうした総合的な都市戦略が、今後の地価動向を大きく左右するでしょう。
おわりに
地価は一枚岩ではありません。上がり続ける場所もあれば、停滞する場所もある。今後の不動産投資や住まい選びで重要なのは、「再開発×社会変化」を冷静に見極める“都市リテラシー”です。
これからの不動産市場は、“どこを買うか”ではなく、“なぜそこを選ぶか”が問われる時代に突入しています。