境界未確定・越境が売却時に問題になる理由

不動産売却の現場で、契約直前に問題になりやすいのが境界です。土地の境界が明確でない場合、買主はその土地を安心して購入することができません。なぜなら、どこまでが自分の土地なのかが曖昧なままでは、将来の建築、売却、隣地との関係に不安が残るからです。

境界には、大きく分けて「筆界」と「所有権界」という考え方があります。法務省の説明では、筆界特定制度は、土地の所有者として登記されている人などの申請に基づき、筆界特定登記官が外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえ、現地における土地の筆界の位置を特定する制度です。筆界特定は新たに筆界を決めるものではなく、もともとあった筆界を明らかにする制度とされています。

また、横浜地方法務局の説明では、筆界とは法務局に登記されている土地と隣の土地を区画する境界であり、所有権界とは所有者の権利がどこまで及ぶかを示す境界で、両者が一致しないこともあるとされています。

実務では、境界標がない、古いブロック塀が境界線上にある、隣地の屋根や庇が越境している、こちらの配管が隣地を通っているなど、さまざまな問題が発生します。

越境には、隣地からこちらへの越境と、こちらから隣地への越境があります。たとえば、隣地の建物の庇がこちらの敷地に出ている場合、買主は将来の建築や利用に不安を感じます。逆に、こちらの塀や配管が隣地に越境している場合、売主側で解消や合意書の取得を求められることがあります。

境界や越境の問題は、価格にも影響します。境界が確定していない土地は、買主側がリスクを見込み、価格交渉を行う可能性があります。また、金融機関や買主の専門家から追加資料の提出を求められることもあります。

売却前に確認すべき資料としては、確定測量図、地積測量図、公図、境界確認書、越境に関する覚書などがあります。ただし、資料があるから安心とは限りません。資料の作成年月日、隣地所有者の署名押印、現況との整合性を確認する必要があります。

特に相続で取得した土地では、所有者本人が境界の経緯を把握していないことが多くあります。長年使ってきた土地であっても、売却時には改めて客観的な資料が求められます。

境界は、普段の利用では問題にならないこともあります。しかし、売却、建て替え、分筆、融資の場面では、一気に重要な論点になります。

不動産の価値を守るためには、売却を決めてからではなく、早い段階で境界と越境を確認しておくことが重要です。

次回は、権利関係が複雑な不動産、特に共有名義・借地権・底地について解説します。